Avaliação Patrimonial - Unidade Fabril - Pedro Leopoldo/MG

Publicado em: 26/03/2013

O citado trabalho teve por objetivo, apurar e expressar a opinião sobre o valor de mercado para um imóvel comercial/industrial, constituído por uma área de terreno e suas respectivas benfeitorias edificadas, situado no Município de Pedro Leopoldo/MG.

O acesso ao imóvel avaliando se faz por vias pavimentadas, com pistas para tráfego de veículos em mão dupla direcional, de perfis topográficos diversificados na forma de desenvolvimento, e, de conformidade com a Lei de n0 3034 de 01 de Julho de 2008, lei esta que institui o Plano Diretor do Município de Pedro Leopoldo, a principal via de acesso ao imóvel avaliando, RUA DR. RIVADÁVIA, classifica-se como sendo uma "VIA ARTERIAL IVIA DE LIGAÇÃO –", ou seja, "aquelas que são as principais vias de ligação entre bairros, e, entre os bairros e o centro do município, sendo permitida a entrada de veículos nas vias apenas em locais bem sinalizados, e, o estacionamento em locais determinados de forma a favorecer a localização do comércio, serviços e outras atividades".

O imóvel objeto do citado trabalho, possui uma localização estratégica dentro do município de Pedro Leopoldo, limitando ao norte com o Ribeirão da Mata em toda a sua extensão; a Leste com Camargo Corrêa Cimentos e Estrada de Ferro; a Oeste com Edimar Neves e Bairro Santa Rita, e, em sua parcela frontal e sul com a Rua Dr. Rivadávia. Mas, apesar de sua boa localização, possui em sua parcela limítrofe e divisória com o Ribeirão da Mata, uma área caracterizada em APPÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE, por imposição da legislação vigente, que prevê e mantém a vegetação intacta, em vista de garantir a preservação de recursos hídricos, da estabilidade geológica e da biodiversidade, em especial, o bem estar das populações humanas.

O regime de proteção das APP é bastante rígido, cuja regra é a intocabilidade, admitida excepcionalmente a supressão da vegetação, apenas nos casos de utilidade pública ou interesse social legalmente previstos. Na prática, todavia, áreas de APP têm sido simplesmente ignoradas na maioria dos nossos núcleos urbanos brasileiros, realidade que se associa aos graves prejuízos ambientais, tais como, temos deparado em acidentes como enchentes e deslizamentos de encostas nas concentrações populacionais.

Para tanto, foi levado a efeito, um estudo minucioso acerca do mercado imobiliário local, e, da constituição física do bem avaliando, com levantamento de suas características, bem como, respectivos perfis e potenciais de comércio.

A metodologia avaliatória é aplicável, principalmente, em função da natureza do bem avaliando, e, da disponibilidade em qualidade e quantidade das amostragens estudadas no mercado específico deste. A escolha da metodologia deve ser justificada e fundamentar-se na íntegra da metodologia aplicável em Avaliação de Imóveis Urbanos, de conformidade com o que preconiza a NBR-14.653-2: 2004 da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT.

Para o presente caso, os métodos avaliatórios propostos foram:

  • MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO - aquele que define o valor através da comparação de dados de mercado, assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas das amostragens;
  • MÉTODO INVOLUTIVO - este método tem como identidade apurar o valor de mercado para o bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, fundamentando-se em modelo de estudos na viabilidade técnico/econômica, caom a indenização hipotética de um empreendimento imobiliário, que seja compatível com as características físicas do imóvel, nas condições do mercado imobiliário no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para a execução e comercialização do produto;
  • MÉTODO COMPARATIVO DE CUSTOS PARA REPRODUÇÃO DE BENFEITORIAS - onde, o custo das benfeitorias é estimado pela reprodução dos custos de seus componentes.

Entende-se por BENFEITORIA qualquer melhoramento, incorporado permanentemente ao solo pelo homem, que não pode ser retirado, sem destruição, fratura ou dano. Tendo-se em vista que estas benfeitorias passam a fazer parte integrante de um bem imóvel, não se pode separá-las de todo, e, assim, não são encontradas à venda isoladamente, o que não possibilita a sua avaliação pelo método comparativo de dados de mercado.
O que se pode fazer é avaliar os custos necessários para reproduzir uma benfeitoria avalianda, através de composição de custos, devendo ainda, ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou obsoletismo funcional, se houver.

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