Avaliação Patrimonial - Complexo Siderúrgico - Itabirito/MG

Publicado em: 26/03/2013

No ano de 2009, realizamos um trabalho com o objetivo de apurar e expressar a opinião, sobre o valor de mercado para um COMPLEXO SIDERÚRGICO, constituído por uma área de terreno rural e suas respectivas benfeitorias agregadas e edificadas, situado no Município de Itabirito/MG no local denominado Fazenda Esperança, às margens da Avenida dos Inconfidentes (altura do Km 51 da Rodovia BR-356).

O acesso ao imóvel avaliando se faz por via pavimentada (Avenida dos Inconfidentes), com pistas para tráfego de veículos em mão dupla direcional, de perfis topográficos diversificados na forma de desenvolvimento, vale ressaltar que, o principal acesso ao imóvel avaliando, dista aproximadamente 500,00ml da Rodovia BR-356.

De conformidade com a Lei de n0 2460, datada de 14 de Dezembro de 2005, lei esta que dispõe sobre o Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo nas ZONAS URBANAS DA SEDE MUNICIPAL DE ITABIRITO, das sedes dos distritos de ACURUÍ, BAÇÃO e SÃO GONÇALO DO MONTE, a AVENIDA DOS INCONFIDENTES classifica-se como sendo uma "VIA REGIONAL", correspondente às "vias de ligação interurbanas ou rodovias que desempenham uma função de integração regional".

De conformidade com a citada  lei, o local de situação do imóvel avaliando, enquadra-se na citada lei, como sendo, uma URBE-DEÁREAS URBANAS ESPECIAIS DE DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO –, ou seja, "regiões nas correspondentes as áreas adequadas à instalação de atividades econômicas de médio e grande porte, em função de suas características de relevo, acessibilidade e possibilidades de fornecimento de infraestrutura urbana".

Para o presente caso, após estudos técnicos acerca do mercado imobiliário local, bem como, levantamento das características, e, respectivos perfis e potenciais de comércio do bem avaliando, identifica-se que a metodologia avaliatória adotada é aplicável, principalmente, em função da natureza do bem avaliando, e, da disponibilidade em qualidade e quantidade das amostragens estudadas no mercado específico deste, devendo ser a sua escolha justificada e fundamentada na íntegra da metodologia aplicável em Avaliação de Bens, de conformidade com o que preconiza a NBR-14.653-1: 2004 da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT.

Para o presente caso, os métodos avaliatórios propostos foram:

  • MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO - aquele que define o valor através da comparação de dados de mercado, assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas das amostragens;
  • MÉTODO COMPARATIVO DE CUSTOS PARA REPRODUÇÃO DE BENFEITORIAS - onde, o custo das benfeitorias é estimado pela reprodução dos custos de seus componentes.

Entende-se por BENFEITORIA qualquer melhoramento, incorporado permanentemente ao solo pelo homem, que não pode ser retirado, sem destruição, fratura ou dano. Tendo-se em vista que estas benfeitorias passam a fazer parte integrante de um bem imóvel, não se pode separá-las de todo, e, assim, não são encontradas à venda isoladamente, o que não possibilita a sua avaliação pelo método comparativo de dados de mercado.
O que se pode fazer é avaliar os custos necessários para reproduzir uma benfeitoria avalianda, através de composição de custos, devendo ainda, ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou obsoletismo funcional, se houver.

  • MÉTODO DE DEPRECIAÇÃO PARA MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS - "MÉTODO DE HÉLIO DE CAIRES" - este sistema deriva de curva exponencial e pode ter seus resultados compatíveis com os vários tipos de métodos e curvas padronizadas, dependendo dos fatores de carga de trabalho e manutenção a que esteja sujeito o equipamento.

Através da metologia aplicada para a avaliação de máquinas e equipamentos, podemos concluir que o valor depreciado para os mesmos, ou seja, o valor do bem ou coisa, é atribuídos aos mesmos após a dedução de todas as parcelas atribuíveis à depreciação física, de uso e de obsolescência.

Cel.: (31) 99601-7637 - Com.: (31) 3166-9676

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