Avaliação Patrimonial - Fazenda Geral Pandeiros - Januária/MG

Publicado em: 26/03/2013

O objetivo deste trabalho, ateve-se à expressão de opinião sobre o VALOR DE MERCADO para uma PROPRIEDADE RURAL denominada FAZENDA GERAL PANDEIROS, situada no Distrito de Tejuco – Município de Januária/MG.  Para tanto, foi levado a efeito um estudo e levantamento de suas características de constituição, bem como, respectivos perfis e potenciais comerciais no mercado específico.

A ocupação circunvizinha ao imóvel avaliando, é predominantemente rural, com propriedades similares a avalianda. Valendo ressaltar que, o vilarejo mais próximo do bem avaliando – POVOADO DO REMANSINHO –, dista aproximadamente 2,0 km da sede da propriedade.

O acesso ao bem avaliando se fez, em parte, por vias pavimentas – RODOVIA BR-135 –, partindo-se da sede do Município de Januária/MG; posteriormente o trajeto é feito por via pavimentada a direita da citada rodovia – TRECHO COM ACESSO NAS PROXIMIDADES DA PONTE SOBRE O RIO SÃO FRANCISCO –, em aproximadamente 2,0 km; e, finalmente, o acesso a propriedade avalianda se dá através de vias desprovidas de pavimentação asfáltica – ESTRADAS DE CHÃO –, necessitando de intervenções em obras de terraplenagem.

O imóvel avaliando encontra-se com uma localização privilegiada, contendo áreas de reserva e proteção ambiental, e, também, Áreas de Preservação Permanente, sendo que, o terreno é banhado pelo Rio São Francisco e Rio Pandeiros (responsável por cerca de 70% da reprodução do Médio São Francisco). Em épocas de cheias, o transbordamento dos rios faz com que um “pântano” seja formado, fazendo-se assim, um grande berçário para espécies aquáticas.

A vegetação da APAÁREA DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL do Rio Pandeiros, se divide em varias fisionomias, tendo destaque para: cerrado, caatinga arbórea, a mata seca, as matas ciliares, e as áreas de planícies alagáveis, e, os solos são classificados como NEOSSOLOS QUARTZARÊNICOS, com textura notoriamente arenosa, Cambissolo háplico distrófico, instável com predominância de silte, Latossolos com elevadas capacidades de armazenamento de água, ácidos e baixa fertilidade, e, Gleissolos, que se distribuem pelas superfícies lineares do relevo, nas veredas e de maneira difusa pela depressão pantanosa.

De conformidade com as pesquisas realizadas junto ao IEFINSTITUTO ESTADUAL DE FLORESTAS de Januária/MG, a Propriedade Rural denominada FAZENDA PANDEIROS, é constituída por NEOSSOLOS QUARTZARÊNICOS – areais, sem ou com rara cobertura vegetal, resultantes da degradação do solo "in situ" e/ou deposição de areia transportada, e expostos a processos erosivos. Caracterizam-se, sobretudo, pela dificuldade de revegetação ou, quando esta ainda existe, pelas poucas espécies que a compõem. Em geral, são solos originados de depósitos arenosos, apresentando textura areia ou areia franca ao longo de pelo menos 2,00m de profundidade.

Esses solos são constituídos essencialmente de grãos de quartzo, sendo, por conseguinte, praticamente destituídos de minerais primários pouco resistentes ao intemperismo. Essa classe de solos abrange as Areias Quartzosas não-hidromórficas descoloridas, apresentando também coloração amarela ou vermelha.

A granulometria da fração areia é variável, e, em algumas situações, predominam diâmetros maiores, e, em outras, menores. O teor máximo de argila chega a 15%, quando o silte está ausente. A perspectiva de utilização agrícola intensiva e generalizada desses solos no cenário atual apresenta várias restrições.

Além dos aspectos negativos físicos e químicos mencionados, devem-se acrescentar aqueles relativos à topografia e ao manejo, pois, são solos muito suscetíveis à erosão hídrica e eólica, principalmente quando situados em relevo com mais de 5% de declividade e desprovidos de vegetação, e, as práticas mecânicas são de difícil execução, visto que os solos são muito friáveis e não apresentam plasticidade nem pegajosidade, significando baixa resistência à tração.

Com base nos dados levantados e na revisão de literatura, a recomendação de uso dos NEOSSOLOS QUARTZARÊNICOS é menos polêmica quando se prevê a implantação de reflorestamentos, principalmente com espécies nativas, pastagens ou a destinação para preservação da flora e da fauna, empregando-se o conhecimento multidisciplinar disponível. Já, a exploração com culturas anuais enfrenta um conjunto de limitações, às vezes, de difícil superação nas atuais condições de desenvolvimento científico e tecnológico.

Embora tais solos possam apresentar, em áreas restritas e com manejo específico, um potencial de produção razoável em alguns anos, essa produtividade para ser mantida, com um mínimo de impactos negativos ao meio ambiente, exige manejo condizente com suas principais limitações. Em geral, esses solos, considerando-se apenas critérios agronômicos tradicionais e de curto prazo, apresentam limitações em relação à fertilidade química natural: são deficientes em quase todos os nutrientes essenciais para as plantas; apresentam pH ácido e muito baixo teor de matéria orgânica; possuem pouco cálcio, magnésio, potássio, fósforo e micronutrientes além de ocorrer, freqüentemente, toxidez de alumínio no subsolo, o que limita ainda mais o desenvolvimento do sistema radicular, em profundidade, das plantas cultivadas.

A fertilidade física é comprometida principalmente pela baixa capacidade de retenção de água, alta suscetibilidade ao processo de erosão hídrica, quando não situados em relevo plano, baixa ou nenhuma estruturação, o que facilita também a erosão eólica.

A produtividade das culturas pode ser comprometida pela má distribuição das chuvas (quando não irrigadas), a ocorrência de veranicos (períodos curtos de estiagem durante o verão), e, o desenvolvimento superficial do sistema radicular da maioria das plantas cultivadas. O estresse hídrico é um fator muito limitante neste tipo de solo, gerando instabilidade na produção e comprometendo a sustentabilidade do processo produtivo, a médio e longo prazo.

Os solos arenosos, ocupando a última fronteira de retirada da vegetação nativa, deveriam ser convenientemente protegidos através de planejamentos econômicos de manejo e, prioritariamente, destinados à preservação. O uso dos solos arenosos vem agravar essa situação e, também, da baixa umidade relativa do ar, principalmente no forte da estação seca (meses de Julho e Agosto) quando os solos normalmente estão descobertos ou com resíduos secos da vegetação na superfície e a ETP, portanto, é muito baixa.

Este é apenas um fato que mostra a elevada complexidade das interações que envolvem a ocupação da região dos Cerrados. A necessidade de mais pesquisas e experimentação a campo, de um planejamento econômico para viabilização da produção neste tipo de solo e do acompanhamento técnico parece clara, porém, algumas sugestões de caráter geral (sem pretender receituar), com base neste estudo, no conhecimento existente das principais limitações desses solos e nas soluções propostas para resolvê-las, também em outras classes de solos, são apontadas neste trabalho, na tentativa de aumentar as probabilidades de sucesso da produção sustentável.

No entanto, é preciso enfatizar que as recomendações de uso em cada gleba são complexas e precisam ser definidas no local para contemplar as especificidades sócio-econômicas e ambientais, de tal forma que não é possível apresentar receitas válidas para casos específicos. Além das considerações feitas, a legislação ambiental deve prevalecer em toda e qualquer forma de exploração agropecuária e em qualquer tipo de solo.

A reserva legal, a preservação das matas ciliares, a proteção das nascentes e de outras áreas de preservação permanente constituem-se numa necessidade para evitar-se um maior desequilíbrio no ecossistema; a adoção de práticas conservacionistas, de sistemas de manejo como o plantio direto, de outros cultivos reduzidos, da rotação de culturas, da integração lavoura-pecuária silvicultura, esta de preferência com espécies nativas, nunca esquecendo da preservação das reservas hídricas, devem fazer parte do planejamento de uso dessa classe de solos.

A correção da fertilidade química é condição indispensável neste tipo de solo, visto a ocorrência, em geral e para enfatizar, de pH baixo, deficiência generalizada de fósforo e a deficiência de potássio. Isto pode ser resolvido com a dosagem de calcário recomendada na área, incorporando-o conforme parecer técnico e com a antecedência suficiente; são necessárias ainda adubações corretivas com fertilizantes fosfatados e potássicos, e, posteriormente, adubações de plantio e cobertura, baseadas na análise do solo, cálculo de tetos de produtividade esperados, etc.; áreas com deficiência de cálcio e toxidez de alumínio no subsolo poderão receber doses de gesso agrícola, o que contribui para o aprofundamento do sistema radicular e para reduzir as possibilidades de déficit hídrico nos veranicos eventuais.

A regra básica para obter-se sucesso no plantio direto é “produzir muita palha, fazer rotação de culturas e evitar que o solo permaneça descoberto”. O plantio de culturas de cobertura, como o milheto ou outras culturas que produzem bastante palha, antes do plantio da lavoura comercial de interesse, contribui para a produção de resíduo orgânico, protege a superfície do solo contra o impacto direto da chuva e, portanto, da erosão e ainda contribui para o retorno de quantidades significativas de nutrientes das camadas do subsolo para a camada superficial.

A produção de massa vegetal é a grande alternativa para a manutenção e até para o aumento da matéria orgânica nesses solos, resultando também na maior capacidade de retenção de água e nutrientes e, em conseqüência, determinando um processo produtivo, econômico e ambientalmente mais favorável.

Enfatiza-se que esses solos, de baixa aptidão agrícola, exigem um volume maior de pesquisas no sentido de se obterem tecnologias de manejo como, por exemplo, como aumentar o teor de matéria orgânica, como armazenar mais água, como reduzir a ETP, garantindo-se produtividades lucrativas permanentes e um menor custo ambiental.
A utilização agrícola desses solos merece atenção especial, quando submetidos a cultivos de ciclo anual, devido, principalmente, às características de baixa capacidade de água disponível e ocorrência de veranicos, altas temperaturas, alta suscetibilidade à erosão, baixa fertilidade química e pouca ou nenhuma estruturação.

A perspectiva de utilização generalizada das áreas planas e suave-onduladas de NEOSSOLOS QUARTZARÊNICOS para lavouras de soja, cana-de-açúcar, milho, sorgo, etc..., como já ocorre em algumas áreas da região, deve ser repensada e condiciona-se às exigências de: preservação da biodiversidade, aumento da capacidade de armazenamento de água, redução da ETP durante o período seco e chuvoso, com a manutenção de uma taxa mínima de ETP durante o período seco, aumento no teor de matéria orgânica, plantio direto (cultivos reduzidos), práticas mecânicas e culturais apropriadas para cada gleba e respeito à vida, considerando-se a prioridade de preservação dos ecossistemas regionais.

A implantação e desenvolvimento de projetos nessas novas áreas devem ser acompanhados por técnicos com capacitação na área ambiental e abrangência multidisciplinar, configurando uma visão biogeográfica mais bem estabelecida.

Enfatiza-se, ainda, a necessidade de mais pesquisas na região, na área de solos arenosos e de biogeografia, para viabilizar o aproveitamento das terras dentro de uma perspectiva de desenvolvimento social, preservação ambiental, da biodiversidade e balanço econômico favorável.

Como recomendação geral, enfatiza-se a necessidade de estudos econômicos abrangentes
(contemplar, na medida do possível, os custos ambientais) e de assistência técnica especialmente informada para orientar o planejamento e a produção local.

A seguir, algumas considerações gerais sobre formas comuns de ocupação e itens que deve ser considerados:


ALTERNATIVA 1:

  1. Para implantação de pastagem: adubações de correção e de manutenção, conforme recomendação agronômica;
  2. É mais comum a utilização da Brachiaria sp. A consorciação com leguminosa é recomendável e o Centro de Pesquisas do Cerrado da Embrapa possui pesquisas, informações e recomendações específicas sobre isso.
  3. O uso de gramíneas e leguminosas nativas se houverem condições, seria muito oportuno;
  4. O período de implantação e o manejo da pastagem e do gado são muito importantes para a preservação da cobertura do solo e da própria pastagem.
  5. É desaconselhável o uso agrícola de solos com relevo muito inclinado.

ALTERNATIVA 2:

  1. Para a implantação de culturas anuais ou bianuais: adubação de correção e de manutenção específicas, de acordo com as recomendações técnicas;
  2. A mobilização mínima do solo é requisito indispensável para reduzir os riscos de erosão hídrica e eólica. O plantio direto é recomendável e o relevo, nos casos comuns, não deve ultrapassar os 8% de declividade;
  3. A produção de massa vegetal é condição fundamental para: evitar que o solo fique descoberto; melhorar o teor de matéria orgânica; e favorecer a reciclagem de nutrientes e a capacidade de armazenamento de água. Para enfatizar a produção de massa vegetal, fala-se em superprodução de palha;
  4. A rotação de culturas e a preservação da palhada da cultura precedente não devem ser esquecidas, devido também, às altas temperaturas da areia quando secas. No caso da implantação da cana-de-açúcar, fazer a colheita mecânica para evitar a queima da palha.
     

ALTERNATIVA 3:

  1. Poder-se-ia pensar no uso com culturas perenes, seja com reflorestamentos ou fruticultura;
  2. As recomendações serão específicas para cada tipo de cultivo, necessitando-se de acompanhamento técnico especializado;
  3. Na medida do possível, manter o solo coberto, utilizar leguminosas intercaladas com a vegetação arbórea e ter cuidados especiais no período de estabelecimento do pomar ou da área florestada.
  4. Precauções específicas devem ser tomadas de acordo com o relevo;

ALTERNATIVA 4:

  1. Por fim, a preservação da flora e da fauna, no atual estágio de desmatamento da região, seria a melhor opção. Entretanto, torna-se muito complexa esta exigência tendo em vista os aspectos sócio-econômicos envolvidos;
  2. A exploração agroflorestal poderia ser indicada, buscando-se resultados econômicos, com a colheita de frutos, de ervas e/ou plantas medicinais, madeira, etc., sempre dentro de uma perspectiva de preservação da biodiversidade.

As Areias Quartzosas são consideradas solos de baixa aptidão agrícola. O uso contínuo de culturas anuais pode levá-las rapidamente à degradação.

Práticas de manejo que mantenham ou aumentem os teores de matéria orgânica podem reduzir esse problema. Culturas perenes, plantadas em áreas de Areia Quartzosas, requerem manejo adequado e cuidados intensivos no controle da erosão, da adubação (principalmente com "N" e "K") e da irrigação, esta última, visando à economia de água. Caso contrário, há o depauperamento da lavoura, acarretando baixas produtividades.

As áreas de Areias Quartzosas que ocorrem junto aos mananciais devem ser obrigatoriamente isoladas e mantidas para a preservação dos recursos hídricos, da flora e da fauna. O reflorestamento de áreas degradadas, sem finalidade comercial, é uma opção recomendável onde a regeneração da vegetação natural é lenta, entretanto, o reflorestamento comercial é uma alternativa para as áreas mais afastadas dos mananciais e da rede de drenagem.

Por serem muito arenosos, com baixa capacidade de agregação de partículas, condicionada pelos baixos teores de argila e de matéria orgânica, esses solos são muito suscetíveis à erosão. Quando ocupam as cabeceiras de drenagem, em geral, dão origem a grandes voçorocas. 

Tendo em vista a grande quantidade de areia, nesses solos, sobretudo naqueles em que a areia grossa predomina sobre a fina, há séria limitação quanto à capacidade de armazenamento de água disponível. A lixiviação de nitratos e de sulfatos é intensa por causa da grande macroporisidade e da permeabilidade dos solos de textura arenosa.

Para conclusão de valor de mercado da área rural avaliada, foi realizado um estudo superficial das condições de uso das áreas que a constituem, levando-se em conta, as áreas de Preservação Ambiental, e, em vista do levantamento topográfico realizado e fornecido pelos proprietários/solicitantes, restou-nos este levantamento aproximado, e, que, concluímos que uma área aproximada de 251,93ha, não tem aptidão a uso agrícola, estando recomendada a Preservação Ambiental, e, o restante da área de terreno rural com 934,92ha, área esta levada a efeito na avaliação, e, que, possui as suas limitações de uso em face da constituição de um solo – NEOSSOLO QUARTZÊNICO –.

Para o presente caso, o método avaliatório proposto foi o MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO - aquele que define o valor através da comparação de dados de mercado, assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas das amostragens, utilizando-se de amostragens obtidas no mercado imobiliário local e da região circunvizinha.

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